【四海读报】20251208：数据背后的地产行业图景

关注非热门城市的新房供需新格局

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1. 一段话总结

2025年地产行业持续筑底，全国商品房1-10月销售额同比-9.6%、销售面积同比-6.8%，库存压力居高不下且开发投资加速下跌（1-10月同比-15%），头部国央企主导拿地；核心机会集中于非热门城市，其常住人口占比达73%，本地改善需求持续存在且房价收入比回归合理水平，土拍竞争弱为房企留足利润空间，中国海外宏洋集团作为深耕下沉市场的央企，凭借资金、品牌及产品力优势，有望受益于非热门城市楼市率先企稳。

2. 思维导图（mindmap）

3. 详细总结

一、行业整体筑底，基本面持续承压

1.1 销售端：量价齐跌，降幅扩大

• 整体销售：2025年1-10月全国商品房销售额6.9万亿元（同比-9.6%），销售面积7.2亿㎡（同比-6.8%）；10月单月销售额同比-24.3%、销售面积同比-18.8%，降幅较9月分别扩大12.5pct、8.2pct。
• 城市分化：30城新建商品房11月成交面积同比-33%，18城二手住宅成交套数同比-26%，一二线房价7月后补跌，三四线跌幅平稳。
• 现房优势：2025Q3商品住宅现房销售面积同比+8%，期房同比-17%，现房销售占比升至32%，较2021年低点提升22pct。

1.2 库存与投资：压力未减，投资疲软

1.3 企业端：国央企主导拿地

• 百强房企：2025年1-10月销售额同比-17%，拿地金额同比+26%，拿地向核心城市集中。
• 竞争格局：四大央企（保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口）稳居销售前四，2025前9月央企三四线拿地占比仅15%，较2021年下降23pct。

二、非热门城市新房供需新格局

2.1 需求端：改善需求成核心支撑

• 人口结构：2024年末三四线城市常住人口占比73%，虽人口流出，但本地改善需求持续存在。
• 市场占比：三四线新房销售额占比从2017年66%回落至2024年55%，仍为新房销售主力。
• 房价收入比：非一线城市房价收入比回落至13左右，武汉、长沙等城市降至10年及以内合理水平，改善需求释放条件成熟。

2.2 供给端：土拍冷清，利润空间充足

• 土拍特征：2025前9月三四线住宅用地成交建面占比71%（与2019年持平），但溢价率显著低于一二线，楼面价仅0.2万元/㎡（为2019年1.3倍）。
• 竞争优势：市场化房企聚焦核心城市，非热门城市核心地块供应宽松（容积率、配建指标放松），房企拿地成本低，利润空间充足。

三、重点标的：中国海外宏洋集团

3.1 核心优势

• 布局错位：深耕非热门城市（中西部省会及东部沿海三四线），与中国海外发展形成一二线与下沉市场互补。
• 产品定位：聚焦改善型产品，2025H1在19个布局城市销售额位列当地Top3，销售均价、套均面积高于所在城市整体水平。
• 财务稳健：2025H1新增土储货值补充率100%，房地比2.4，总土储建面1354万㎡，2022年后新拿地项目预期毛利率19%。

3.2 业绩表现

• 销售情况：2025年1-11月签约销售额296亿元（同比-17%），销售面积267万㎡（同比-14%）。
• 拿地节奏：2025年1-11月新增土储建面209万㎡，货值补充率83%，房地比2.8，销售拿地形成正循环。

4. 关键问题

问题1：2025年地产行业整体基本面呈现哪些核心特征？非热门城市为何能成为潜在机会点？

答案：

• 2025年地产行业核心特征：①销售端量价齐跌，1-10月商品房销售额/销售面积同比分别-9.6%/-6.8%，10月降幅显著扩大；②库存压力未减，20城新房去化周期23个月，土地库存占比达63%；③投资疲软，开发投资同比-15%，新开工/竣工面积仅为2019年同期18%/50%；④国央企主导拿地，聚焦一二线核心城市。
• 非热门城市成为机会点的原因：①需求支撑，常住人口占比73%，本地改善需求持续存在，刚需流失对新房影响有限；②估值优势，房价收入比回归合理水平（非一线城市约13），满足“早买早享受”的消费特征；③供给红利，土拍竞争弱，核心地块拿地成本低，为房企留足利润空间；④风险分化，2025年7月后一二线房价补跌，三四线跌幅平稳，有望率先企稳。

问题2：非热门城市新房市场的供需结构有何特殊性？对房企开发策略提出哪些要求？

答案：

• 供需结构特殊性：①需求端以本地改善为主，聚焦居住品质提升，套均成交面积、总价高于二手房；②供给端以核心板块地块为主，容积率、配建等指标放松，土拍溢价率低（三四线显著低于一二线）；③市场格局以新房为主，二手房因刚需流失面临去化压力，新房通过“好房子”“第四代住宅”实现异质化竞争。
• 对房企开发策略的要求：①产品定位聚焦改善，突出品质与居住体验，与二手房形成差异化；②拿地策略优先选择非热门城市核心地块，控制拿地成本，锁定利润空间；③资金与运营能力，需具备稳健现金流（应对市场波动）和快速去化能力（小地块开发，避免存货贬值）；④品牌与资源整合，依托品牌背书获取当地优质地块，整合供应链降低建设成本。

问题3：中国海外宏洋集团作为深耕非热门城市的央企，核心竞争优势是什么？其业绩表现与发展潜力如何？

答案：

• 核心竞争优势：①布局优势，深耕非热门城市（中西部省会+东部沿海三四线），避开一二线激烈竞争，享受下沉市场改善需求红利；②资源优势，央企背书（实控人国资委），融资成本低、资金充裕，拿地议价能力强；③产品优势，聚焦改善型产品，2025H1在58%的布局城市销售额位列Top3，产品力突出；④财务稳健，房地比维持2.4-2.8，新拿地项目预期毛利率19%，土储覆盖率充足。
• 业绩与潜力：①短期业绩，2025年1-11月销售额296亿元（同比-17%），受行业下行影响承压，但拿地积极（货值补充率83%）；②中长期潜力，随着2022年后高毛利项目逐步结算，业绩有望企稳回升；非热门城市楼市率先企稳后，公司凭借先发优势与资源整合能力，有望进一步提升市场份额，兑现下沉市场改善需求红利。