1. 一段话总结

中银证券2026年2月房地产行业展望报告指出，2026年房地产市场呈现“前低后高” 态势，核心指标仍将下滑但降幅收窄（销售面积8.1亿平同比-8%、开发投资6.9万亿元同比-16%）；全年板块或迎两大关键拐点——一季度末“政策拐点”（供需两端政策发力）与四季度“基本面拐点”（二手房价格降幅收窄）；市场走弱核心源于供需不匹配与房价看跌预期，需从G/B/C端协同稳市场、稳投资，投资聚焦一二线核心房企、“小而美”房企及新场景商业地产标的，风险提示政策落地不及预期、市场信心修复缓慢等。

2. 思维导图（mindmap脑图）

3. 详细总结

一、市场核心判断与拐点预测

1. 整体态势：前低后高，降幅收窄

2025年房地产市场持续调整，销售、投资、新开工均呈下滑态势。2026年作为“十五五”开局之年，在中央“推动投资止跌回稳”目标下，市场压力有望缓解，核心特征为“前低后高”：

前低：Q1受高基数与政策真空期影响，量价持续承压；
后高：Q1末政策发力带动Q2降幅收窄，Q3-Q4受益低基数，数据层面持续改善。

2. 两大关键拐点

政策拐点（Q1末）：供需两端政策积极性提升，可能包括一线城市限购放松、公积金互通、房企融资支持等；
基本面拐点（Q4）：核心体现为二手房价格降幅收窄，需求好转信号明朗，进而传导至新房市场。

3. 核心矛盾与成因

主要矛盾：从“成交量萎缩”转向“价格持续下跌”（尤其二手房），流动性萎缩导致需求-投资传导不畅；
核心成因：供需不匹配+居民房价看跌预期+收入与就业预期未扭转+房企资金压力大。

二、核心指标详细预测

1. 销售端：量价齐跌但降幅收窄

指标	2026年预测值	同比增速	季度增速拆分（Q1-Q4）	城市能级分化（同比增速）
销售面积	8.1亿平	-8%	-13%、-8%、-6%、-5%	一线-8%、二线-14%、三四线-17%
销售均价	9144元/平	-4%	-8%、-4%、-3%、-1%	一线-2%、二线-3%、三四线-7%
销售金额	7.4万亿元	-12%	-20%、-11%、-9%、-6%	一线-10%、二线-16%、三四线-23%

关键特征：一线城市Q4房价有望止跌回升，三四线城市量价降幅显著大于一二线，都市圈二线城市或率先跟随一线修复。

2. 投资端：土地与建安双拖累，降幅收窄

房地产开发投资=土地投资+施工建安投资，2026年预计完成6.9万亿元（同比-16%），较2025年降幅收窄1pct。

投资构成	2026年同比增速	季度增速拆分（Q1-Q4）	核心拖累因素
土地投资	-16%	-19%、-17%、-15%、-13%	房企拿地谨慎+前期土地成交低迷（滞后2季度）
施工建安投资	-16%	-21%、-17%、-16%、-9%	施工面积负增长（-7%）+单位造价下降（-11%）

土地成交预测：2026年土地成交建面同比-7%、楼面均价同比-2%、成交总价同比-9%；
施工面积预测：2026年施工面积同比-7%，季度增速-9%、-9%、-10%、-7%。

3. 新开工与竣工：新开工降幅收窄，竣工延续收缩

指标	2026年预测值	同比增速	季度增速拆分（Q1-Q4）	核心逻辑
新开工面积	4.8亿平	-18%	-15%、-20%、-20%、-15%	房企开工意愿低迷，但前期土地成交降幅收窄带动全年降幅收窄
竣工面积	4.9亿平	-19%	–	2021年下半年后新开工缩量（滞后2-3年传导）

竣工补充：84%省份2025年实际竣工增速超理论值，2026年除天津外所有省份理论竣工增速为负（全国-21%），周期性收缩不可避免。

三、稳市场与稳投资的核心举措

1. 稳市场：G/B/C端协同调节供需

发力端	具体举措
G端	土地收储、加速城市更新（吸收供给、创造需求）
B端	盘活存量（ABS、公募REITs）、调规、房企并购重组（转移供给）
C端	行政政策：放松一线城市限购、多孩家庭置换优惠；公积金政策：全国互通、“又提又贷”、放松商转公；财税政策：房贷利息补贴、降契税、缩短二手房增值税免征年限

2. 稳投资：聚焦房企资金压力缓解

核心逻辑：投资走弱症结在于房企资金承压（销售回款+外部融资双弱），短期需优先支持外部融资：

支持房企（含民企）合理融资与融资展期；
建立开发商额度统筹管理制度（跨城市、跨银行调配）；
强化民营企业增信支持；
设立中央纾困基金，推进债务重组与流动性支持。

四、投资建议

2026年地产板块收益机会较大，建议关注三条主线：

一二线核心房企：基本面稳定，核心城市销售与土储占比高、市占率领先，标的包括华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团；
“小而美”房企：销售与拿地持续突破，标的为保利置业集团；
新场景商业地产：布局新业态、新模式，把握新消费机遇，标的包括华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

4. 关键问题

问题1（市场拐点）：2026年房地产板块“两大拐点”的核心判断依据是什么？政策拐点落地后，预计将通过哪些路径传导至基本面改善？

答案：

拐点判断依据：① 政策拐点（Q1末）：2026年是“十五五”开局，中央定调“推动投资止跌回稳”，当前市场量价下滑倒逼政策发力，且一线城市限购、公积金等政策仍有明确优化空间；② 基本面拐点（Q4）：政策发力后需求端逐步修复，叠加2025年Q4低基数，二手房价格降幅收窄（核心观测指标），进而带动新房成交回暖，形成基本面改善闭环。
政策传导路径：① 直接刺激需求：限购放松→刚需与改善型购房需求释放→新房/二手房成交回升；② 缓解房企资金压力：融资支持→房企现金流改善→拿地与开工意愿边际提升→投资止跌；③ 修复市场信心：政策组合拳→房价看跌预期扭转→居民购房决策加速→基本面持续改善。

问题2（指标分化）：2026年各线城市房地产销售呈现“量缩价跌”但分化显著，核心分化逻辑是什么？一线城市为何有望在Q4实现房价止跌？

答案：

分化核心逻辑：① 基本面差异：一线城市人口流入稳定、核心资源集中、改善型需求占比高，需求韧性更强；三四线城市人口流出、库存压力大、需求以刚需为主，支撑力弱；② 政策倾斜：一线城市政策优化空间更大（如限购放松、公积金支持），且落地后效果更显著；③ 成本支撑：2024-2025年一线城市住宅用地楼面均价同比分别增长25%、27%，土地成本支撑新房价格降幅收窄。
一线城市Q4房价止跌原因：① 成本支撑：前期拿地成本较高，房企降价意愿弱；② 需求修复：政策落地后改善型需求集中释放，成交回暖带动价格企稳；③ 低基数效应：2025年Q4一线城市房价同比-7%，2026年Q4低基数下易实现止跌回升。

问题3（投资逻辑）：在2026年房地产投资仍同比下滑16%的背景下，为何建议配置地产板块？三条投资主线的核心筛选逻辑与风险对冲能力有何差异？

答案：

配置逻辑：① 估值修复：当前板块估值处于历史低位，政策发力带动估值修复；② 业绩改善：部分房企2025年计提减值充分，2026-2027年减值压力减轻，业绩存在反转可能；③ 政策红利：“稳地产”政策持续落地，行业风险逐步缓释，板块风险偏好提升。
主线差异：① 一二线核心房企：筛选逻辑是“资源优质+抗风险能力强”，核心布局一二线核心城市，土储成本低、市占率高，能对冲三四线市场低迷风险；② “小而美”房企：筛选逻辑是“弹性突出”，销售与拿地突破带来业绩高增长，适合追求高弹性收益的投资者；③ 新场景商业地产：筛选逻辑是“模式升级+现金流稳定”，布局新业态（如体验式消费），受住宅市场波动影响小，具备穿越周期的能力，风险对冲能力最强。

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THE END